Печать

Как проходит покупка квратиры в Германии

Аналитика / Германия

Как проходит покупка квратиры в Германии

Желание купить квартиру в странах Евросоюза зачастую связано с получением вида на жительства, открывающего широкие возможности свободного перемещения на евро-пространстве. Многие инвесторы обращают свои взоры на Германию, как страну с самым высоким в Европе ростом ВВП, государство с надежной экономикой и высокоразвитой инфраструктурой. Как же проходит процедура покупки недвижимости в Германии?

Для начала стоит отметить, что иностранные граждане обладают теми же правами и обязанностями при совершении сделки купли-продажи имущества, что и резиденты страны. Нет никаких дополнительных платежей и налогов. В этом плане законодательство страны можно назвать достаточно либеральным и предельно открытым для притока инвестиций из-за рубежа.

Покупка квартиры или дома начинается с государственной регистрации. На этом этапе в так называемый «Grundbuch» или земельный реестр вносят основные данные об объекте недвижимости: его стоимость, общую площадь, площадь земельного участка, если таковой имеется, сведения о собственнике, наличие ипотек и др.

Продажа квартиры и передача прав собственности сопровождается нотариусом, который внимательно следит за юридической чистотой сделки, осуществляет тщательную проверку всех необходимых документов, следит за соблюдением правил оформления сделки. Это весьма трудоемкий процесс, он занимает примерно 2-3 месяца.

За это время нотариус подает в земельный реестр запрос на предоставление всех сведений об объекте. На основе этих сведений составляется договор о передачи прав собственности. Покупателям стоит иметь в виду: чаще всего в договоре указывается, что продавец не несет какой-либо ответственности за то, в каком состоянии находится прилегающий к собственности земельный участок и постройки, расположенные на его территории. Это касается покупки домов на вторичном рынке жилья и относится к типовым договорам. При желании покупателя и согласии продавца, нотариус может внести изменения в типовой договор по данному вопросу.

После того, как договор составлен, нотариус приглашает обе стороны для ознакомления с его текстом. Если стороны согласны со всеми прописанными в нем пунктами, они подписывают его и нотариально заверяют. Если же покупатель или продавец хотят внести какие-либо изменения, то это обсуждается в присутствии обоих сторон. В этом случае окончательное завершение сделки откладывается на тот срок, который необходим нотариусу для внесения новых пунктов и изменения старых в составленном договоре.

На данном этапе L-realty рекомендует обратиться за помощью к юристу.   Во-первых, юрист будет отстаивать только Ваши интересы, в отличие от нотариуса, который при составлении договора стремится учитывать интересы обоих сторон. Во-вторых, юрист сообщит о возможных скрытых обязательствах, которые предусмотрены в договоре и невыгодных для Вас пунктах. В-третьих, он сможет обеспечить грамотный перевод всех документов на русский язык, что застрахует Вас от ошибок, связанных с некорректным переводом отдельных частей договора.

Подписанный и заверенный нотариусом договор направляется на регистрацию в государственный орган, где в земельный реестр вносится заметка о совершении сделки купли-продажи. Эта процедура гарантирует покупателю страховку от повторной продажи объекта и закрепляет за ним все права на купленную недвижимость. Как только запись в земельном реестре произведена, нотариус уведомит об этом покупателя, и при необходимости, запросит у продавца погашение всех задолженностей по имеющемуся земельному участку.

После этого покупатель перечисляет оговоренную в договоре сумму на специальный банковский счет. Как только деньги на него поступают, нотариус уведомляет государственный орган регистрации, и последний делает запись в земельном реестре о новом владельце недвижимости.

Покупка квартиры или дома в Германии предполагает следующие дополнительные расходы:

  • налог на передачу собственности – 3,5% от стоимости жилья, прописанной в договоре купли-продажи;
  • услуги нотариуса – 0,6-2% от цены недвижимости;
  • регистрационный взнос – 0,2% - 0,5% от стоимости;
  • услуги маклера – 4-6% от цены имущества.
Таким образом, расходы, которые оплачивает покупатель, варьируют в пределах от 8,3% до 12% от стоимости недвижимости.

Вид на жительство в Германии

Согласно немецкому законодательству, само по себе владение недвижимостью в этой стране не дает права иностранцу автоматически получить вид на жительство. В то же время покупка квартиры или дома является существенным плюсом в рассмотрении вопроса о выдаче ВНЖ.

Сдача купленной недвижимости в аренду

У многих иностранных инвесторов желание купить квартиру в Германии сопряжено со стремлением в последующем сдавать ее в аренду. Такое желание во многом обосновано ощутимой выгодой, которую приносит немецкая недвижимость. Особенно прибыльной считается сдача в аренду коммерческой недвижимости Германии.

Процедура сдачи собственности внаем начинается с регистрации в местных налоговых органах. Владельцу недвижимости стоит учитывать, что налог на прибыль (Einkommenssteuer) в Германии рассчитывается по прогрессивной ставке, которая варьирует от 0% до 45% от суммы дохода. Если годовая прибыль от сдачи в аренду составила менее € 8004, то плательщик освобождается от выплаты этого налога. Если сумма укладывается в пределы € 8005 - € 13469, то налоговая ставка будет составлять 14% - 23,97%. Доход, равный € 13470 - € 52881 облагается платежом в 23,97% - 42%. Если полученная прибыль варьирует в рамках € 52882 - € 250 730, то налог на нее составит 42%, и, наконец, доход свыше € 250 730, предполагает 45%-ую выплату в пользу государства.

После того, как владелец зарегистрировался в местных налоговых органах, он имеет право сдавать недвижимость в аренду. Для начала между арендатором и арендодателем заключается договор (Mietvertrag), в котором фиксируется ежемесячная арендная плата (Miete), сумма залога (Kaution) и дополнительные расходы, связанные с вывозом мусора, пользования лифтом и др. (Nebenkosten).

Размер залога, как правило, составляет сумму арендной платы за 3 месяца. Залог гарантирует хозяину квартиры возмещение убытков в ситуации неплатежеспособности арендатора или повреждении имущества. Если к арендатору владелец собственности претензий не имеет, залог возвращается в полном объеме.
Арендодатель может рассчитывать на доходы в размере 7-15% годовых. Наиболее прибыльной считается собственность, расположенная во Франкфурте, Берлине и Мюнхене.

Мнение L-realty

Наиболее выгодной является покупка квартиры или дома в Германии не с целью получения вида на жительства, а с целью получения дополнительного дохода со сдачи недвижимости в аренду. Лучше всего с этой целью приобретать коммерческую недвижимость, т.к. она имеет самые высокие показатели доходности.

Сейчас можно купить

Наиболее благоприятным городом для сдачи в аренду жилой недвижимости является Берлин , т.к. он сочетает в себе максимально высокие доходы от сдачи внаем и наиболее низкие, по сравнению с другими своими конкурентами, цены на недвижимость.

Назад в раздел

 

Продажа

Трехкомнатная квартира в в Грефенбройхе Вефлингхаусене

Доходность от возможной сдачи в аренду - 8.71%

Тип объекта: Доходная и коммерческая
Общая площадь м2: 80.0000
Количество комнат: 3.0000
Регион: Северный Рейн-Вестфалия
Страна: Германия
Номер объекта: K19597
Стоимость € 0

Продажа

Небольшой торговый центр в Потсдаме

Торговый центр с врачебными кабинетами

Тип объекта: Доходная и коммерческая
Общая площадь м2: 2985
Регион: Брандербург
Страна: Германия
Номер объекта: K21031
Стоимость € 0